Oszacowanie wartości nieruchomości jest bardzo istotnym elementem w procesie uzyskania kredytu hipotecznego. To wartość nieruchomości (oprócz parametrów związanych ze zdolnością kredytową i celem kredytowania) często decyduje o kwocie kredytu możliwej do udzielenia przez bank.

Kto sporządza wycenę dla banku?

Każdorazowo przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy omówić zasady sporządzania wyceny na potrzeby konkretnego produktu z przedstawicielem banku. Instytucje bankowe prowadzą różne polityki w tym zakresie. Wyceny nieruchomości dokonuje w większości przypadków rzeczoznawca majątkowy, który może działać bezpośrednio na zlecenie osoby poszukującej kredytu lub na zlecenie samego banku. W jednej i drugiej sytuacji kosztami wykonania wyceny obarczany jest klient banku. Zaletą samodzielnego wyboru rzeczoznawcy majątkowego przez osobę ubiegającą się o kredyt jest to, że operat szacunkowy sporządzony przez osobę z uprawnieniami, może być wykorzystany w wielu instytucjach kredytujących (a dosyć często zdarza się, że wnioski o kredyt składane są do kilku banków na raz). Natomiast, w sytuacjach, gdy zlecającym wycenę jest konkretny bank i dokument z określoną wartością nieruchomości nie zawsze ma formę operatu szacunkowego – wówczas takie oszacowanie nieruchomości posłuży tylko i wyłącznie w tej jednej instytucji kredytującej.

Oprócz wycen wykonywanych przez rzeczoznawców majątkowych banki korzystają także z automatycznych modeli wyceny nieruchomości, opartych na modelach statystycznych. Zastosowanie tego typu rozwiązań odbywa się bez udziału rzeczoznawcy majątkowego i ogranicza się zwykle do bardzo typowych nieruchomości (np. lokali mieszkalnych).

Wymogi prawne dla wycen sporządzanych do kredytu hipotecznego

Zgodnie z obowiązującymi przepisami przy wycenie nieruchomości do celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego co do zasady rzeczoznawca przyjmuje stan nieruchomości oraz poziom cen nieruchomości podobnych do wycenianej na dzień wyceny. Jeżeli kredyt ma być przeznaczony na budowę, remont, modernizację nieruchomości, czyli zakładany jest rozwój nieruchomości w przyszłości w stosunku do tego co jest na dzień wyceny – to wartość nieruchomości będzie określona według stanu techniczno-użytkowego, stanu zagospodarowania oraz stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej po zakończeniu zakładanego okresu jej rozwoju oraz stanu prawnego, stanu otoczenia i poziomu cen na dzień wyceny.

Dodatkowym obowiązkiem rzeczoznawcy w przypadku wykonywania wyceny na potrzeby zabezpieczenia kredytu bankowego jest określenie obszarów ryzyk związanych z nieruchomością. Opisanie obszarów ryzyka powinno być w formie załącznika do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w tym załączniku odnosi się do różnego rodzaju ryzyk, m.in. do ryzyka związanego ze stanem technicznym, położeniem nieruchomości, dostępem do drogi publicznej, ryzykiem związanym ze stanem prawnym nieruchomości, a także wskazuje obszary ryzyk związanych z samym rynkiem nieruchomości, sytuacją geopolityczną, możliwymi zmianami w kształtowaniu się popytu i podaży na analizowanym rynku.